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新浪財經發布時間：06-1219:07新浪財經官方帳號來源：地產情報站01房貸變化“再說一次，不要早還房貸”，這句話是我去年中旬一篇文章的題目。今天又把它翻出來，結合當下的形勢再講一遍，是因為近期關于房貸的問題的又變得非常多。房貸是買房路上最關鍵的一部分，面對大額貸款，大多數購房小白怎么算都算不明白。怎么還錢才能避免入了銀行的套？在大通脹環境中，又怎么合理配置錢，才能為自己省錢？這些都是很重要的問題。其實從去年到今年，房貸最大的變化就是從基準利率定價變成了LPR利率定價。但「定價算法」變了，但是「還貸方式」依舊沒變，仍然是等額本金和等額本息兩種。記住，定價算法影響的是房貸利率，和還貸方式兩者沒有直接關系，很多人容易混淆。我們先總結一下LPR利率。從去年LPR利率出臺后，我通過一系列文章解讀告訴大家，二手房合同轉化時，選擇LPR利率定價更劃算。因為LPR利率是跟著LPR報價利率走的，是動態的，和金融環境和經濟走勢有強關聯性。那時候還有很多人不信，出來反駁。結果事實證明了這個觀點，去年出臺LPR利率時，是4.85%，今年5月20日最新報價LPR利率是，4.65%，半年時間降了0.2%。經濟繁榮過剩，LPR利率上漲，經濟持平或下行，LPR利率下降。一般人都能看清楚當下以及未來幾年的經濟走勢，這個不用多說。二手房LPR利率合同轉換的時間截止8月31號結束，大家別忘了在所在銀行的APP上進行操作。接下來的話題，依然是還貸問題。對此我有三點建議：1.首付能少盡量少，貸款能多貸盡量多。2.一定要選擇等額本息還款法，拒絕等額本金。3.如果銀行能答應你借款30年，絕不選擇29年。下面子木用數據說話，帶你再去深入剖析一次房貸背后的秘密。02傳統思維的罪惡首先我們要搞懂，貸款從哪兒貸。是銀行，那么銀行的本質是什麼？官方的解釋是，依法成立的經營貨幣信貸業務的金融機構。這個解答太抽象，簡單來說，銀行就是窮人為富人服務的機構——窮人千萬百計地把錢存進來，富人想著千方百計把錢貸出去。富人源源會不斷地用窮人的錢賺更多的錢，尤其是房地產，你會看到，10年前富人拿著窮人的錢去買了房，10年后待房子漲了好幾倍后，又賣給了窮人。那這到底是為什麼呢？歸根結底，窮人看到的是靜態的錢，而富人看到的是流動的時間。中華的優良傳統告訴我們，不到萬不得已千萬不要向別人借錢，也告訴我們不到萬不得已千萬不要被別人占了小便宜。那么傳統思維的引導下，更多的購房者將房貸視為一生的拖累。一些人的人生目標甚至是多賺錢，早日把房貸還清。而且做房貸的時候，希望盡量少付利息，早日無債一身輕。然而這個世界是很殘酷的，「二八定律」適應于任何場景。大眾化思維一定會成為被剝削的族群，這時候老祖宗留下來的美德反而讓你成為了挨宰的老實人了，這就是資本的本質。那么，房貸為什麼是能多貸盡量多貸呢？03處女貸首先，可以確定的是，對于個人借貸，房貸是目前中國金融市場上能找到的利率最低的優質貸款產品。如果你有公積金名額，那就更劃算了，大部分城市能做到3.25%。我記得2015年的時候，樓市為了去庫存，銀行甚至能批出來7折的商貸。簡直是白送給你錢，讓你發家致富。然而依然有很多人懼怕貸款，以為銀行不安好心，在故意掏空自己的腰包。當然這種好事情只能用于首套房置業，目前的政策二套和三套都會大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「處女貸」。而且你要明白，無論你有多少錢，即使能全款買下房子，也要千萬百計地把這筆優惠的錢從銀行里弄出來。至于為什麼明明可以全款，為何硬要負債給人家利息，這個后面再講。04選擇第二步就是還款方式的選擇。這個是本文的重點。國外房貸的還款方式有很多，在我們這里只有兩種，一種是等額本金，另一種是等額本息。等額本金法就是每個月你要固定還一定數額的本金，然后在這個基礎上，加上你每個月應還的利息，前期還款額較高，后期因本金減少，月供也會快速降低。而等額本息法是采用的浮動本金，即每個月的月供恒定不變，前期還的都是利息，后面還的都是本金。如果理解不夠，再簡化一下，等額本金就是逐月遞減還款，傾向于前期還款；等額本息則是每月等額，傾向于后期還款。兩者的區別就是利息總額、月供不同，例如你貸款100萬元，基準4.9%利率，等額本金要比等額本息少支付17.3萬元利息，但開始的月供要比等額本息多支付1500多元。你簽貸款協議的時候，為什麼銀行客戶經理都推薦你采用等額本息法呢？其中最重要的原因就是等額本金法前期的高還款額很多客戶承受不起，為了能盡量的促成最多的貸款協議，他們喜歡這樣做罷了。等額本息法還有一個很重要的問題，有些讀者會經常問到。因為當你用等額本息法開始還房貸的時候，你會驚訝地發現，本息結構極其不合理，例如100萬的房貸，月供5300元，利息就高達4000多，本金才1200元，簡直是資本主義的剝削。所以很多人就在想，是不是可以提前償還本金來降低所支出的利息？例如房貸本金100萬，利息91萬，如果我前3年每年提前多還10萬，利息會不會從90萬變成60萬？很明確的告訴你，這個想法是錯的。首先你提前還錢，依然改變不了本息還款結構，只是加快了還款周期，利息還是那么多的利息，提前還款沒占到一點好處。而且很重要的是，即使你剛開始每個月償還4000多的利息并不算虧，因為按照你房貸100萬，利率4.9%來說，一年本應該就支付4萬9千多的利息，本息結構真是數字的幻象而已。所以你要做的就是貸最多的錢，還最長的時間，按步就班，切勿急躁。在這點上，也詮釋了傾向于后期還錢的，等額本息還款法的科學意義——「時間」。05時間時間就是金錢，這句話很俗套。但從宏觀經濟概念出發，隨著時間流逝，貨幣超發，你的收入一定會增加，而欠的錢的成本一定會減少。今年是2019年，試想一下十年前2009年，物價是多少，房價是多少，你的工資又是多少。我們回到2009年的北京，當時的市人均工資是4000元，房價是1.2萬平米，如果買一套80平米的剛需房，總價96萬元，貸款60萬元，年利率4.9%的話，每個月的月供是3000元。4000的工資，3000的房貸，那時候的購房者，生活一定不會幸福。但是10年以后呢？2019年北京的平均工資已經漲到了9000元，而且現在賺錢的機會遠多于過去，9000元只是保守數字。這時候你會發現，還款容易了很多。而這不是最重要的，重要的是，北京房價從1.2萬平米漲到了6萬元平米，驚不驚喜，意不意外？無形中你的固定資產翻了5倍，賺了384萬。當然你可以把房子賣掉換一套更大的，也可以把房賣掉去環游世界。通貨膨脹就更好理解了。大環境下，央行會繼續降準，錢會持續貶值，通脹不可避免，而你從銀行里借到的錢也是貶值的狀態。今年你借了100萬，10年以后，可能這100萬只值50萬。所以別看你30年的房貸利息大，扣除通貨膨脹率后，你會發現它是一個讓你驚喜的數值。這一點非常非常重要，也是很多人掰腳趾頭都算不明白的。至于那些能全款買房的人，不妨把錢分散投資到理財產品中，或者債券基金等等，怎么也能對沖掉房貸利率產生的利息。至于怎么做資本的流動性分散投資，我以后會在房產研習社中做詳細教程。除此以外，盡可能把時間拉長還錢的另一個重要原因是要重視金錢的「流動性價值」。怎么理解？06流動性如果你選擇10年還清貸款，到時候就很可能陷入「流動性陷阱」——你現在30歲貸款，10年后你才40歲，正是人生中事業和收入的巔峰期。這時候你生二胎或把父母接過來住，必須得換一套更大的房子，卻發現手頭上沒有足夠的現金流，如果這時候市場情況不好，你就只能折價以房換房，虧出十幾萬也是可能的事情。或者市場馬上會來一波大行情，例如2015年的北京前夕，利率7折，首付20%，這么好的投資機會，你卻苦于沒錢買房，白白錯過了絕佳的機會。如果你不去提前10年還錢，把錢用于購買新的房產，就不會因為這點兒利息錯失幾百萬的收益了。除此之外，還有遇到家人突發重病的情況，急需用錢，而這時候的你手里只有房子，根本無法及時變現，這時候你會發現，現金流就是最好的資產，可以幫助你抵御風險。最后再說幾句。如果你想玩房產投資的游戲，就一定要打破固有的大眾化思維，去重新認識錢，定義錢的意義。這個世界就是這樣，大大方方敢從銀行里貸款購買資產的人相對會越來越富，而那些老老實實，只敢把錢存到銀行的人反而相對會越來越窮。投資反人性，要跟著20%的人的方法走，一旦你學會用時間衡量金錢的價值，你就會認為負債是一件很光榮的事情。當然這個負債是資產債，而不是消費債，如果你把錢借出來都享樂了，時間肯定不會饒過你的。相關搜索存款利息計算器利率怎么算還貸那種方式劃算本金和本息還貸怎么還等額本金怎么還

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