花蓮旅遊

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　　本報記者王巍　　本期嘉賓　　張彥峰河北省住宅與房地產業協會副秘書長王靜1+2聯合不動產總經理趙二田石家莊（樓盤）創聯房地產經紀有限公司董事長王君寶河北國大房地產經紀有限公司副總經理王會占河北正大經紀有限公司業務總監劉曙光河北東方光明律師事務所律師李子昂石家莊仲裁委員會　　開場白　　近年來，房地產市場的蓬勃發展促進房地產中介市場繁榮，中介成為消費者購房買房的重要途徑，然而中介市場存在著一些霸王條款、惡性競爭、陰陽合同等不和諧現象，嚴重影響了行業公信力。與此同時，互聯網的發展已經給零售、出租車、旅游等行業都帶來了一些新變，網絡時代會給門店式的經營模式帶來什麼樣的影響，房產中介行業又面臨著哪些機遇與挑戰？　　擺一張桌子就能做業務　　主持人說　　目前石家莊中介市場情況怎么樣？中介機構的發展中有些什麼問題？　　大家說　　王會占：就我們周邊的環境來看，目前這個市場還處在一個發展階段，一些大的中介做得還是比較規范的，但是也有一些小的中介公司。這個行業入行門檻低，小中介公司整體素質不高，規模小，一張桌子、一把凳子就能做業務，也不需要什麼資質，所以也沒有職能部門的監管，總的來說是不規范的，而且從業人員參差不齊，還涉及賺取差價和避稅等負面情況。　　王靜：我從2003年底到2004年初開始從事二手房(買賣)，到現在有將近12年的時間，經歷了房地產市場的起伏過程。我感覺，中介機構的競爭越來越趨向于正向的競爭。去年發生的大型中介公司跑路事件給做了好多年的老牌經紀公司帶來了惡劣影響，問題根源在于監管不到位，一些房產中介公司可能連備案證等基礎的東西都沒有，但每次檢查首當其沖卻是我們這些正規的公司。目前市場還不是特別健康，我做得特別好的這些公司，被那些所謂的電商或者置業公司(所影響)，但沒有一個政策性的東西去約束他們，隨便就撬了單，明顯有一些惡性競爭。　　趙二田：房地產交易市場從新房主導市場一定會到存量房主導市場。現在石家莊的新房跟二手房的交易量，原來是4：1，現在基本上是1.5：1或者是2：1，今年存量房交易應該每個月的交易量在2500套到3000套左右，這個交易量還是不低的。石家莊中介市場還處于中早期階段，目前主流的中介公司有7家，正大、國大是屬于第一梯隊的。第二梯隊有5家，就是1+2聯合不動產、21世紀、舒心家園、永佳、創聯，這7家企業相對來說屬于傳統的企業，并且都是本地企業，做的時間相對比較長，除了創聯才一年多，其他的企業都是10多年以上，國大有六七年的時間。　　張彥峰：我們搞過一個調查，石家莊70%的受訪者還是特別相信中介的。省消協的房地產行業的投訴也在我們這兒，實事求是地講，投訴中介的很少，主要是收費糾紛比較多，就是像這種買賣房子交了押金和定金不想買了，能不能退了。我感覺中介確實處在一個轉型的階段，不管是發展階段的轉型也好，還是互聯網沖擊下的經營管理模式的轉型也好，確實需要改變。中介行業相對規范，就是監管少，這個監管確實非常少，很多經營活動就是自發的。　　經紀人職業化之路有多長　　　　中介行業的從業人員是個什麼工作狀態？從事房產經紀，有什麼要求沒有？　　　　王君寶：石家莊現在大概有1萬多名經紀人，每月成交2000多單，一個經紀人平均下來4個月成交一單，一些優秀的經紀人可能每月都有成交。我們為社會提供了2000多個就業崗位，每年招收的大部分是應屆畢業生，培訓上企業投入了很多，但這個行業就是這樣，生存壓力很大。　　趙二田：中介亂象和從業人員素質有關系，我們也在努力提高入行門檻。這個行業經紀人的成長速度偏慢，因為房屋交易和商品不一樣，經紀人在操作的過程當中，需要有大量的對于房屋本身的理解、對于地塊的理解、對于房地產市場發展的理解、對于客戶需求的理解等，要服務過大量的客戶。這個行業存在的問題就是經紀人社會地位很低，很多人不愿意從事這個，成長周期又較長，企業當中有學院也好還是有培訓機構也好，來整個推動經紀人發展的還少。經紀人的職業化道路推動得不明顯。持有全國經紀人的牌照的人很少，其實嚴格地講，公司注冊必須按照《全國經紀人管理辦法》，必須有全國經紀人資格證和協理證才能執業。　　王靜：我們都有自己的商學院，會對新入職的員工進行培訓。　　我們的中介費到底花在哪了？　　　　有中介跑路的，也有中介將顧客房產證抵押貸款的，還有中介簽霸王條款的，現實中這樣的事情不少見，消費者該如何應對？　　　　劉曙光：其實中介提供的服務，按照《合同法》法律術語叫作居間合同，就是提供居間的媒介，來促成交易。法律規定，居間促使這個交易完成了可以收錢，如果沒有促成的話，這個費用是不能收的，但是可以額外收取活動費用。在我經歷的案子中，合同定的格式條款都對中介比較有利，比如是否促成都要收款，而且違約金約定得也比較高，按照法律的規定過高或者過低的話，到仲裁或者到法院那還會進行調整。首先中介公司應該把合同規范好。　　中介行業惡性競爭很嚴重，不僅僅是公司與公司之間的惡性競爭，還是公司門店之間的競爭。我還是傾向于選一家比較大一點的中介公司，簽訂正規的合同，事無巨細都要詳細搞清楚。包括我在買房時，有些條款是不在合同中加的，比如說多長時間賣房人就要清房或者清戶口等等，所以提醒買房者和賣房者，你認為重要的內容應該在補充條款中詳細講清楚。　　李子昂：仲裁簡易程序是兩個月的審限，普通程序是4個月的審限，而且是一裁終局，這樣會比較快解決糾紛。　　王君寶：帶客戶看房的時候，所有的東西都進行告知，但可能有的同行公司就會打電話說我們這兒便宜，來我們這兒吧，客戶就以各種理由違約，我們也很無奈。　　王靜：很多客戶認為買房交了很多中介費，不值，其實中介在交易鏈條中起的作用很多。我們的工作很多時候為客戶和房主挽回了很多損失。舉一個例子，這個房屋本身產權在查的時候沒有什麼問題，如果涉及提前還貸，專業的中介公司就會去房管局查檔案，查這個房子是不是處于凍結狀態，如果找一家不專業的公司，把貸款還了，房子還處于延后凍結的狀態，立馬被凍結了，客戶可能會造成損失。整個鏈條很長，從看房子的匹配環節到交易、簽約，包括完成過戶、以后的房屋交接，大的經紀公司做得比較多。　　假房源成網絡時代行業痛點　　　　我們看到在互聯網時代，一些傳統的行業比如零售、旅游等都受到了不少影響，也帶來了很多新的變化。房產中介行業會不會面臨一些新的機遇和挑戰？　　　　劉曙光：我認為互聯網只是一種媒介，通過互聯網來認識房源，具體還要線下進行交易洽談，尤其房子屬于大的商品，甚至可能關系到一輩子的積蓄，還是要實地考察的。對普通老百姓(603883,股吧)來講，怎么樣簽合同是一個重點。　　趙二田：這個行業有幾個痛點。針對客戶來講，第一個就是房源的重復率，假房源太多，現在很多人通過互聯網來搜房源，比較方便，但最大問題是假房源太多，很多圖片和房屋細節信息不真實。第二個問題就是這些中介公司未形成大量的數據，現在都在講O2O，沒有大數據的支撐，所謂的O2O都是假的O2O，真正的是要實現線上交易。都在說互聯網+，現在都是+互聯網。我覺得現在房地產的電商都是偽電商，沒有一家在網上能實現交易的，并且有多少有網上支付的牌照？沒有！　　張彥峰：我們的調查發現60%投訴都是關于重復房源，這可能不是中介的問題，這就需要行業加強數據的整合和規范，需要在這方面做一些工作。我認為，加強中介行業的發展，需要加大正面的宣傳力度，依托消協的職能建立投訴曝光的機制，還要提供一些法律服務，做好培訓和誠信評價體系，加強政策的研究力度。作為互聯網+的房產中介到底怎么去做，我們可以定期建立一種機制進行交流和討論。　　王靜：現在也有電商惡意競爭。打著“低傭金”的廣告，卻用撬單的方式節約成本，他會告訴顧客，說他們的房源不多，讓他們去傳統中介門店去看房，然后去他們那里成交。　　王君寶：我建議通過媒體呼吁消費者，通過哪家公司，哪個經紀人，看的哪套房子，就應該認可他的服務，就在這兒成交，你的一單成交可能讓從業人員維持兩三個月的生活費。（責任編輯：HN666）

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