花蓮旅遊

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原標題：長租公寓證券化的三個前提　　長租公寓無疑是2017年最受開發商追捧的新生業態。萬科、碧桂園、龍湖等多個標桿企業紛紛拿出重金布局長租公寓，新型證券化產品也在該領域破冰。石榴集團旗下熊貓公寓在北京目前已有7個項目落地，熊貓公寓CEO王璽龍在談及運營經驗時總結，由物業、裝修以及資金三方構成的高成本使得長租公寓的盈利空間變窄，而資金承受力是開發商們優于其他資方的特點。未來在突破盈利的問題上，證券化是參與者們普遍認同的手段。但是王璽龍表示，并不是所有產品都能完成證券化，經營主體的規模、風險把控能力以及發起人是否具備資質，這些才是證券化能否進行的基礎。　　縮短盈利周期靠增值服務賺錢　　在實體經濟參與者與多路資本紛紛投向長租公寓，使之成為存量房市場最熱詞的同時，盈利難、周期長的問題始終伴隨左右，這同樣也是石榴集團旗下熊貓公寓不可回避的問題。　　熊貓公寓是石榴集團今年5月開創的新品牌。熊貓公寓CEO王璽龍向北京商報記者介紹：“我們的旗艦店——北工大店5月1日開業，經過兩個半月的招租，現在達到了滿租狀態。目前主打面積為25-45平方米左右的出租房屋，月租金均價在2500至4000元左右。可以說達到集團對我們的指標考核。”　　盡管如此，如何縮短盈利周期也是落在王璽龍身上的重任。他介紹稱，集中式公寓的特點是產品初期投入大且投入持續時間長，這也使得回款周期自然拉長。“一般物業的租賃年限在10-15年，而公寓自身的回款周期在5-9年不等，有的開發商會把它控制在7、8年左右。實際上，相對于十余年的租期來講，7年左右的回款周期是可控的，但是絕對時間已經超過5年，是非常長的了。”在王璽龍看來，集中式公寓未來的發展方向一定是要基于人員和公區，設置消費場景，從而創造新的盈利模式，這樣才能增加盈利點，縮短盈利周期。　　王璽龍介紹，以熊貓公寓為例，在一層公區目前已設置了無人超市、酒柜、咖啡機等多個配套服務，雖然這些都是“小錢”，但是在熊貓公寓看來，“薄利多銷”的收入依然可期。“我們把這些服務稱之為最后一公里生態圈，也就是消費的增值服務，我們也正在研究更多的可能性，未來在最后一公里生態圈上會形成可復制的品牌，這也將成為除了租金收入以外的、更大的收入來源。”　　房企心態先“占坑”后盈利　　值得一提的是，面對長租公寓廣闊的發展前景，除了石榴集團以外，萬科、旭輝、龍湖、世聯行等房地產開發及服務企業早已涉足長租公寓領域，開始規模化布局。此外，酒店和互聯網初創企業等領域企業也紛紛進入該領域，例如，如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業務；青客、魔方、YOU+等初創企業推出了品牌長租公寓，并占領了一定的市場規模。據不完全統計，目前市場上各類公寓運營商已超500家。由于規模不斷拓展，差異化的競爭對于生存和未來發展顯得尤為重要。　　包括王璽龍在內的業內人士將目前市場上的長租公寓分為了“四大派系”：即開發商派、中介派、創業派、酒店派。這四類企業公寓產品的運營均有各自的優勢所在。王璽龍進而介紹，中介派采用租金差價+增值服務費的模式，主要考量運營商的拿房議價能力和產品成本的控制能力；而創業派的長租公寓更注重線上運營和社群打造，新概念的提出是該派別的明顯特色；酒店派的產品則是有極強烈的酒店風格，盈利模式方面主要通過加盟品牌公寓的方式來獲取利潤，特點是小型化和分散化。　　相對于上述三個派別，開發商涉足長租公寓優勢在于擁有成熟的產品研發體系和資源整合能力，另外不得不提的是敢于投入資金也是開發商最鮮明的標簽。“目前物業的獲取形式有多種，有自有物業、有租賃物業，由于集中式公寓對于地理位置、周邊商圈有一定的要求，物業標的資源有限，因此很多開發商都會采用租賃的形式，有的開發商為了獲取物業資源，租賃成本甚至占到所有成本的85%以上，這就導致回款周期會變得更長，”在王璽龍看來，此類做法的背后是開發商對于長租公寓市場的心態，先進來后研究，先“占坑”，以后再考慮盈利。　　證券化試水運營主體資質是基礎　　雖然心態上很穩健，但是在運營過程中所承受的成本壓力也是開發商不可回避的問題。正如王璽龍介紹，在一個單體的長租公寓項目中，最大的支出是物業租賃成本，一般會占到整體成本的70%左右；此外，20%左右的成本是裝修、土建等，在這一點上開發商通過集采而壓低成本的優勢較為明顯；另一項重要的成本便是資金成本，一般比例會在15%左右。也正是因為存在這樣的成本壓力，長租公寓的證券化成為了行業普遍認可和向往的解決資金壓力的路徑之一。　　業內專家認為，作為一項前期投入大、回報周期長的微利業務，長租公寓機構房東需要面對巨大的資金和成本壓力。資產證券化則能盤活存量資產，減輕其壓力。因此，長租公寓運營模式的“輕”資產化轉變是未來市場競爭決勝的關鍵。　　據悉，公寓“輕”不僅來自于運營的“輕”，更主要來自資本的“輕”，目前來看，我國的類REITs項目有三類，分別是輕資產模式的租金收益權模式，重資產的CMBS模式和重資產的類REITs模式。他們的區別在于證券化的底層資產不同。輕資產的租金收益權ABS就是以租金收益權為底層資產，實質上是一種應收賬款類資產證券化，沒有抵押或者租金形成的應收賬款本身就是抵押物。而CMBS和類REITs最大的區別是類REITs不直接就商業物業進行操作，原始權益人通過將物業注入項目公司，以項目公司股份轉讓的形式轉讓商業物業。　　12月初，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元。這意味著，在保利地產發行住房租賃REITs之后，又一家央企也進行長租公寓的資產證券化。在不少業內人士看來，當下輕重資產并重的長租市場，資產證券化之路勢在必行。與此同時，長租公寓的發展還將激發出其他金融業務的創新。　　王璽龍也認為，資本市場大門打開之后，長租公寓才能得到長足發展。不過，王璽龍表示，并不是所有產品都能完成證券化，經營主體的規模、風險把控能力以及發起人是否具備資質，這些才是證券化能否進行的基礎。　　“具體來說，首先物業本身是否合法和是否適合做證券化，這是最基礎的，在市場上我們會看到，很多物業自身存在很多這樣那樣的問題，比如產權不明晰、證照不全等；其次，對于經營主體的資質要求也很高，例如規模、風險把控能力等。這些綜合條件達標才有了可證券化的基礎。”王璽龍坦言。　　北京商報記者朱盈潔

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